房贷放款超时创新批量调解案
2022-01-25 10:43:28 稿源：
案例简介
近期，惠州金调委陆续受理多笔与A银行二手房按揭贷款业务相关的纠纷。消费者反映在A银行申请的房贷已通过审批，但银行迟迟未能放款，要求银行尽快放款。现消费者的投诉行为对A银行的正常经营及商誉造成了一定的负面影响，为了防范群体金融风险事件发生，A银行向惠州金调委申请调解。
处理过程
经了解多起投诉的事由，调解员发现此类纠纷普遍存在两个共同点：
一是根据A银行房贷放款顺序排列显示，参与调解的该批消费者的房产成功过户并办理房产抵押登记均已超过6个月，放款等候时间较长；
二是二手房原业主由于受疫情影响收入、生意经营不当或家人患病等原因才卖房，在急需现金周转的情况下，多次催促二手房买方给付购房交易尾款，甚至部分原业主声称要将按买卖合同约定，追究买方的违约责任。由于该类纠纷相似度较高，且法律关系清晰，为了高效解纷，惠州金调委采取统一约见、批量调解的方式进行处理。
调解现场，调解员一方面向消费者说明国家房贷政策背景，让消费者了解银行的信贷额度会随着着各种客观因素而发生改变；另一方面建议A银行充分考虑消费者面临的二手房买卖合同违约风险，积极为消费者调配放款额度、提供更为快捷的放款服务。最终，双方就放款时间达成一致意见，A银行与消费者们逐一签署调解协议书。
法律分析
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人能够商定一方违约时应当根据违约情况向另一方支付肯定数额的违约金，也能够商定因违约产生的损失赔偿额的计量方法。商定的违约金低于导致的损失的，当事人能够请求人民法院或者仲裁组织予以增加；商定的违约金过分高于导致的损失的，当事人能够请求人民法院或者仲裁组织予以适当减少。当事人就迟延履行商定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第一百一十五条规定“当事人能够依照《中华人民共和国保证法》商定一方向另一方给付定金作为债权的保证。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者要回。给付定金的一方不履行商定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行商定的债务的，应当两倍返还定金。”第一百一十六条规定“当事人既商定违约金，又商定定金的，一方违约时，另一方能够选择适用违约金或者定金条款。”
二手房交易和按揭业务涉及到两个民事法律关系，一是二手房买家和原业主之间的买卖合同关系；二是二手房买家和银行之间的贷款合同关系。因为房贷放款缓慢而导致买家购房交易尾款未能及时给付的，除非买家和银行的贷款合同有约定放款时间，否则银行并未违约，而二手房原业主有权根据购房合同中与违约金或定金相关的条款向买家进行追偿。
案例启示
（一）受房贷政策调控影响，大部分银行的房贷额度紧缩，客观上造成了房贷放款等候时间整体延长。在该背景下，金融消费者应充分知悉并理解国家房贷政策，支持“房住不炒”，体谅银行的贷款额度压力，积极与二手房卖方进行沟通，避免矛盾纠纷的产生和升级。
（二）同时，银行在开展房贷业务需注意以下两方面：一是尊重消费者的知情权，加强业务前端告知，在房贷受理、接件环节就要向房屋买卖双方说明放款时长问题，让消费者有所选择；二是当出现个别情况特殊的消费者反映房贷放款时间长的问题时，不能简单直接地拒绝消费者的诉求，而应该先通过沟通缓和消费者的情绪，后续可以在充分考量消费者的实际困难情况，采取调解等方式与消费者协商解决。
（三）与诉讼相比，调解具备不伤和气、成本较低等优势。面对事由重复、相似度高的多起纠纷，金融机构自主与消费者协商未果的，可以主动向人民调解组织申请批量调解，通过引入第三方进行协调，一次性高效解决金融纠纷，降低群体性金融风险事件的发生几率。
